Понад 40 років ми жили з думкою: «Держава повинна дати квартиру». Ми стояли в чергах по 20-30 років. Ми жили в гуртожитках, сподіваючись, що колись ця кімната стане нашою.
Все. Закон №12377 ставить крапку. Більше ніяких «безкоштовних квартир у власність». Більше ніякої безкоштовної приватизації. Житловий кодекс 1983 року, за яким ми жили, відправлено на звалище історії.
Тепер держава каже нам: «Ми допоможемо вам винайняти квартиру, але дарувати її ми більше не зобов’язані».
Що це означає для нас з вами?
- Що робити тим, хто так і не встиг приватизувати свою квартиру? Чи виженуть їх на вулицю?
- Що буде з мешканцями гуртожитків?
- Куди поділася квартирна черга, в якій ви стояли з 90-х років?
Що сталося? Скасування радянського спадку
Давайте спочатку розберемося, що саме скасували.
До січня 2026 року ми жили за правилами, написаними ще за Брежнєва. Житловий кодекс УРСР гарантував нам вічне право на житло. А з 1992 року діяв закон про приватизацію, який дозволяв нам безкоштовно переписувати державні метри на себе.
Новий закон №12377 скасовує і те, і інше.
Чому? Тому що Україна йде в Європу. А в Європі (наприклад, у Нідерландах чи Австрії) держава не роздає квартири у власність. Там прийнято жити в оренді. Держава будує будинки, здає їх людям недорого, але право власності залишає за собою.
Тепер і у нас вводиться поняття «Соціальна оренда».
Забудьте слово «ордер». Тепер буде тільки «Договір оренди».
Квартири, які збудує чи купить держава, належатимуть громадам. Ви зможете в них жити, платити невелику оренду (якщо у вас маленький дохід), але ви ніколи не зможете цю квартиру приватизувати, продати чи подарувати онукам.
Головний шок:
Черга, в якій ви стояли роками «на квартиру», не зникне. Але її сенс змінюється.
Раніше ви стояли за правом власності.
Тепер ви стоїте за правом оренди.
Ви отримаєте ключі, будете жити, але як тільки ваші доходи зростуть (або, не дай Боже, зміняться правила), вас можуть попросити звільнити приміщення для тих, хто бідніший. Це називається «ротація». У радянській системі такого не було — квартиру давали назавжди.
Червона зона: хто не встиг приватизувати
Серед українців є ті, хто живе у державних квартирах або гуртожитках і досі їх не приватизував.
Хтось загубив ордер. Хтось лінувався. Хтось не міг домовитися з родичами.
Друзі, для вас увімкнувся таймер зворотного відліку!
Як тільки закон буде підписано Президентом і опубліковано (а це може статися з дня на день, у лютому 2026 року), Закон про безкоштовну приватизацію втратить чинність.
Вікно можливостей зачиниться.
Що буде з вашою квартирою?
Вона стане власністю громади (міста чи села).
Вас не виженуть на вулицю просто завтра. Але ваш статус зміниться.
Раніше ви були «квартиронаймачем із правом приватизації». Ви були майже власником.
Тепер ви станете просто «соціальним орендарем».
Вам запропонують підписати новий договір. І в цьому договорі вже не буде пункту про те, що ви можете забрати цю квартиру собі.
Небезпека для спадкоємців:
Найболючіше — це спадщина.
Приватизовану квартиру ви залишаєте дітям.
Соціальне орендне житло не успадковується.
Якщо з вами, не дай Боже, щось трапиться, договір оренди припиняється. Ваші діти зможуть залишитися в цій квартирі, тільки якщо вони самі бідні та підходять під критерії соціальної оренди. Якщо вони працюють і заробляють нормально — місто може попросити їх з’їхати.
Розумієте різницю? Ви втрачаєте актив, який могли передати родині.
Моя порада: Якщо у вас є хоч найменший шанс приватизувати житло прямо зараз — кидайте все і біжіть у ЦНАП чи до юристів. Поки закон офіційно не опубліковано, старі правила ще діють. У вас є, можливо, дні або тижні. Не проґавте їх!
Гуртожитки та службове житло
Окремо хочу звернутися до мешканців гуртожитків.
Закон №12377 визнає кімнати в гуртожитках повноцінним житлом.
Але! Якщо ваш гуртожиток переведуть у статус «соціального житла», приватизувати кімнату стане неможливо.
Багато пенсіонерів живуть у заводських гуртожитках по 40 років. Для них ця кімната — єдине багатство.
Ситуація та ж сама: якщо гуртожиток ще не передано місту, або процес завис — ви в зоні ризику. Вимагайте від місцевої влади ясності: який статус буде у вашого будинку?
Службове житло.
Тут взагалі революція. Раніше військові, поліцейські, судді отримували службові квартири, жили там десять років, а потім «розслужбовували» їх і приватизували.
Новий закон цю лазівку закриває наглухо.
Службове житло тепер дається тільки на час служби.
Це означає, що молодим військовим треба вже зараз думати, де вони будуть жити на пенсії, бо службова квартира їхньою власністю не стане ніколи.
Нові поняття: соціальна аренда і викуп
Але давайте не будемо тільки про погане. Закон вводить і нові можливості.
З’являються два типи житла.
- Соціальне житло.
Це для найбільш незахищених. Для пенсіонерів із мінімальною пенсією, для інвалідів, для тих, хто втратив усе.
Плата за таку оренду буде символічною. Закон каже, що вона залежатиме від вашого доходу. Якщо грошей зовсім немає — держава може покрити 100% вартості.
Для самотніх пенсіонерів, які зараз винаймають кутки у приватників за шалені гроші, це може стати порятунком. Вас ніхто не вижене, ціна буде стабільною. - Доступне житло (Оренда з викупом).
Це для тих, хто працює. Для вчителів, лікарів, переселенців (ВПО), у яких є зарплата, але немає грошей на купівлю квартири одразу.
Ви винаймаєте квартиру у держави (у спеціального Оператора).
Ви живете там 10 років.
Ви справно платите оренду.
І тільки через 10 років у вас з’являється право викупити це житло.
Важливо: Скористатися таким правом можна тільки один раз у житті.
Також закон вводить поняття «Оператор житла». Це будуть спеціальні комунальні підприємства, які керуватимуть цими будинками. І тут, звісно, у нас виникають побоювання. Ми знаємо, як працюють наші ЖЕКи. Чи не перетворяться ці «Оператори» на нові годівниці для чиновників? Хто вирішуватиме, кому дати нову квартиру, а кому — кімнату в старому гуртожитку з грибком? Питань поки що більше, ніж відповідей.
Що робити з чергою на житло?
«Я стою в черзі з 1998 року, я 3546-та. Що мені робити?»
Закон обіцяє, що вас не викреслять.
Вводиться Єдина інформаційно-аналітична система. Вся паперова черга переїде в комп’ютер.
Протягом 12 місяців після набрання чинності законом (тобто весь 2026 рік) місцева влада проводитиме інвентаризацію. Вони перераховуватимуть усіх черговиків.
Ваше завдання:
- Стежити за оголошеннями у вашій міськраді або ЦНАПі.
- Як тільки оголосять перереєстрацію — прийти й оновити дані.
- Перевірити, чи є ви в новому цифровому реєстрі.
Але пам’ятайте: ви тепер стоїте в черзі на соціальну оренду. Якщо у вас є де жити, але ви хотіли отримати квартиру «про запас» або дітям — швидше за все, нова система вас відсіє. Соціальне житло даватимуть тільки тим, хто реально потребує даху над головою.
Отже, підсумуємо. 2026 рік змінює все.
Якщо у вас є приватизована квартира:
Видихайте. Ваше право власності священне. Закон його не чіпає. Але готуйтеся, що вимоги до утримання будинків можуть стати жорсткішими.
Якщо у вас НЕ приватизована квартира:
У вас горить «червона лампочка». Прямо завтра йдіть до юриста, у ЦНАП, у відділ приватизації. Намагайтеся встигнути в останній вагон потяга старого закону, що відходить. Якщо встигнете подати заяву до публікації нового закону — є шанс відсудити право власності.
Якщо ви живете в гуртожитку:
Вимагайте інформації про статус вашого будинку. Не дайте перевести його в «соціальне житло» без вашого відома, якщо є шанс на приватизацію.
Якщо ви переселенець (ВПО):
Для вас цей закон відкриває двері. Замість міфічної черги, яка не рухалася роками, ви отримуєте пріоритетне право на соціальну оренду. Так, це не своє, але це стабільне і дешеве житло від держави, а не від примхливого господаря.
