Дах над головою: де українцям взяти гроші на капітальні ремонти?
Опубліковано:
11.02.2024
Суспільство фінансує утримання та ремонти об’єктів приватної власності, а могло б спрямувати ці гроші на створення соціального орендного житла.
Якщо коротко, то ні чинна редакція закону про реконструкцію застарілого житла, ні пропоновані парламентським комітетом зміни не дозволять ефективно вирішити проблему застарілого житла. Чому?
Вони спрямовані на боротьбу з наслідками проблеми, а не з причиною: нездатністю власників помешкань утримувати та ремонтувати своє житло.
Зараз проблему застарілого житла регулює закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 2007 року. З того часу він так і не запрацював. Серед головних аргументів – потреба згоди всіх власників.
Подальші напрацювання профільного міністерства та парламентського комітету були спрямовані на зниження частки тих, хто мусить погодитися, і пошук нових шляхів компенсації: більші квартири, дорожчі квартири.
В Україні існують численні стимули на користь приватної власності на житло: ліберальне податкове законодавство щодо нерухомості, яке дозволило сформуватися класу рантьє, відсутність плати за землю під багатоквартирними будинками, субсидії на оплату житлово-комунальних послуг.
Крім того, є державні житлові програми, які субсидують придбання житла для не завжди найбідніших категорій населення. Наприклад, пільгове кредитування з державного бюджету, сплата державою частини вартості помешкання.
Це може звучати парадоксально, але попри високу вартість житла в Україні вартість приватної власності на житло загалом надто низька, бо ми її мимоволі субсидуємо. Частково це є наслідком масової безкоштовної приватизації, через яку в нас виникла одна з найвищих часток приватного житла серед країн Європи.
Закон про приватизацію зобов’язує співвласників брати участь у загальних витратах на утримання будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки майна у будинку. Однак переважна більшість власників в Україні не здатні утримувати і ремонтувати будинки. Вони просто не мають на це грошей.
Відрахування на капітальний ремонт не здійснюються десятиліттями, бо у 1996 році вони зникли з тарифу на утримання багатоквартирних будинків. Відкладені капітальні ремонти в багатоквартирних будинках немає з чого фінансувати.
Це має кілька наслідків.
По-перше, держава, донори і суспільство витратили десятиліття і багато ресурсів на формування ОСББ. Створення ОСББ є загалом позитивом: люди можуть усвідомити свою відповідальність за житло. Проте це не обов’язково допоможе підтримувати житловий фонд в нормальному стані. Об’єднання власників не вирішує проблеми відсутності грошей: бідні власники створюватимуть бідні ОСББ.
Опитування, проведене CEDOS у 2022 році в містах з населенням понад 100 тис осіб, свідчить, що майже половина сімей витрачає на оплату комунальних послуг 20-40% сукупного місячного доходу, 25% – більше і ще чверть – до 20% доходу.
Експерти не включали запитання про субсидії, але у 2022 році їх отримали понад 3 млн сімей. У Запоріжжі – понад 40 тис отримувачів субсидій. Це значить, що в кожному десятому помешканні живе людина, не здатна самостійно оплатити комунальні послуги, не те що робити відрахування на ремонти.
Характеризуючи своє матеріальне становище, половина опитаних стверджують, що вони не завжди можуть дозволити собі купити побутову техніку або інші дорогі товари, а чверті не завжди вистачає на одяг. Навіть якщо ці люди створять ОСББ, то вони не матимуть коштів на фінансування капітальних ремонтів.
По-друге, під так званою реконструкцією зараз найчастіше мають на увазі знесення житла і будівництво приватним девелопером на його місці багатоповерхівок. Це означає, що така реконструкція відбуватиметься тільки там, де це буде потенційно вигідно приватним девелоперам.
Це також не вирішує проблеми в майбутньому, бо через кілька десятків років ці багатоповерхівки будуть застарілими і що тоді з ними робити? Знести й побудувати щось іще вище? Власникам помешкань в сучасних новобудовах варто задуматися вже сьогодні, хто і за які гроші ремонтуватиме їх будинки.
По-третє, насправді ми вже фінансуємо заходи з енергоефективності та капітальні ремонти з міських бюджетів. Неважливо, є ви власником чи ні, створене у вашому будинку ОСББ чи ні – ви вже фінансуєте такі ремонти десь для когось.
Житлове – це політичне. Це місце конфлікту різних інтересів. Ми як суспільство фінансуємо утримання та ремонти об’єктів приватної власності, а могли б спрямувати ці гроші на створення соціального орендного житла.
