Модергизація застарілого житла: чи є шанси?

Термін експлуатації більшості хрущовок або закінчується, або вже закінчився. Для того, щоб продовжувати безпечно експлуатувати такі будинки, необхідно проводити реновацію. Інакше те, що зараз називають «застарілим», незабаром може стати «аварійним».

Законопроєкт уже ухвалили в першому читанні

Деякі українські міста мають до 50% застарілого житлового фонду. Спроби вирішення проблеми застарілого житлового фонду в Україні відбуваються вже давно. Останній законопроєкт щодо цього – №6458 (розроблений Кабінетом міністрів), розповідає OBOZ.UA голова комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

Законопроєкт подали ще до великої війни (в грудні 2021-го). А два роки тому, у вересні 2022-го, його ухвалили в першому читанні. В пояснювальній записці йдеться про те, що в Україні 30 380 застарілих будинків. Серед них навіть є відносно нові будинки: побудовані з 1990-го до 2010-го (ймовірно, через низьку якість будівництва).

«Якщо коротко, то він передбачає реновацію застарілого житла, тобто комплексну реконструкцію. Законопроєкт визначає, що заходами з комплексної реконструкції можуть бути модернізація багатоквартирного будинку в межах кварталу, знесення багатоквартирних будинків із подальшим новим будівництвом об’єктів, реконструкція об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, розташованих там», – розповіла Шуляк.

Документ передбачає реконструкцію в усіх випадках, коли це можливо. І тільки якщо будинок уже в аварійному стані та відремонтувати його неможливо, можливе знесення з подальшим будівництвом нового житла.

«Наша мета – провести законопроєкт №6458 через друге читання до кінця поточного року. Але це залежатиме від того, наскільки успішним буде ухвалення рамкового законопроєкту про основні засади житлової політики, оскільки вони, повторюсь, взаємоповʼязані», – каже Шуляк.

Після доопрацювання документа проведуть публічні консультації. Зараз у ЄС за можливості практикується перебудова хрущовок, їхня термомодернізація, надбудова нових поверхів, облагородження малоестетичного фасаду із застосуванням сучасних технологій. Цей шлях може пройти й Україна.

«Але перше, що потрібно буде зробити, – провести аудит і з’ясувати масштаб проблеми по країні з урахуванням воєнних ризиків, а вже потім, розробляючи механізм, шукати оптимальні стимули та важелі і для залучення приватних інвесторів, і для переконання мешканців у доцільності того чи іншого рішення«, – каже Шуляк.

Київський архітектор Олег Гречух також зазначає, що «московсько-лужковський» досвід в Україні повторювати не варто. У Чехії, Польщі, Німеччині не руйнують п’ятиповерхівки, щоби збудувати на їхньому місці втричі більше квартир, а проводять оновлення старих будинків.

Під час реновації, як каже Шуляк, мешканців будинків силоміць ніхто не виселятиме. Міжнародна практика в таких випадках говорить про «згоду більшості», наприклад, підтримати рішення мають 75% власників і більше.

Окремо варто пропрацювати і механізм відселення з аварійного та небезпечного будинку за рішенням суду, наприклад, адже це питання безпеки.

Де брати кошти на реновацію?

«Загалом реновація застарілого житла, крім коштів державного та місцевого бюджетів, може відбуватися за рахунок фондів і грантів ЄС, безповоротних позик та субсидій, і навіть коштом приватних осіб», – каже Шуляк.

У країнах Балтії, зокрема у Латвії, реконструкцію застарілого житла проводили через комплексні капітальні ремонти – укріплювали фундамент, міняли комунікації, утеплювали фасади тощо. При цьому там сформувалася досить нетрадиційна модель фінансування реновації – значну частину таких робіт фінансували фонди ЄС і співвласники багатоквартирних будинків, які отримували пільгові багаторічні кредити.

У Німеччині власники житла застарілого житлового фонду можуть оновлювати свою умовну «хрущовку» за власний кошт. За це вони можуть отримувати податкові пільги.

Вже зараз власники квартир у хрущовках можуть проводити ремонти, покриваючи витрати зокрема коштом державних програм. Окрім того, є міські програми фінансування, гранти від різних організацій, можливість оформити кредит.

«Ще один варіант – залучення фінансування з Фонду енергоефективності. Крім цього, інколи утеплення фасаду хрущовок, що також є частиною їхньої модернізації, може бути профінансовано місцевим бізнесом у межах його програм із корпоративної соціальної відповідальності. Тоді йдеться або про приватні ініціативи, або про державно-приватне партнерство», – каже Шуляк.

У будь-якому разі очікувати, що держава проведе реставрацію будинків без участі його власників – а це власники всіх квартир, – не варто.