Коли і чому право власності на квартиру, будинок чи земельну ділянку може бути скасовано, які підстави для цього існують і як захистити свої права.
Анулювання права власності
Анулювання права власності — це юридична процедура, під час якої власник втрачає свої права на нерухомість через рішення суду або інші законні підстави. Це може статися через порушення закону, шахрайство, помилки в документах чи інші обставини. Законодавство України, зокрема Цивільний кодекс, визначає чіткі підстави для такого анулювання.
Суди в Україні щороку розглядають сотні справ, де скасовуються договори купівлі-продажу, дарування чи міни. Якщо суд визнає, що угода укладена з порушеннями, право власності скасовується автоматично, незалежно від того, чи покупець був добросовісним.
Наприклад, якщо квартиру продала особа з підробленими документами або не мала повноважень — такий договір визнається нікчемним, а право нового власника скасовується.
Скасування реєстрації права власності через суд
Реєстрація права у Державному реєстрі речових прав не є абсолютною гарантією безпеки. Вона може бути скасована через суд, якщо з’ясується, що:
- майно було відчужено незаконно;
- реєстраційні дії проводились за підробленими документами;
- право на об’єкт отримано з порушенням законодавства.
Суд визнає реєстрацію недійсною, і вона підлягає анулюванню, після чого реєстр оновлюється. Така ситуація характерна для випадків рейдерства або спорів між спадкоємцями.
Втрата права власності на нерухомість через помилки нотаріуса
Якщо нотаріус не перевірив усі обставини під час посвідчення угоди або припуститися помилки в документах, це може стати підставою для скасування права власності.
«На практиці трапляється, що через формальні помилки в договорі або неправильну ідентифікацію сторін право власності скасовується навіть через кілька років після укладання угоди», — пояснює адвокат Роман Бондаренко.
Наслідки подвійного продажу квартири
Ще одна небезпека — подвійний продаж. Якщо продавець передає одну й ту саму квартиру кільком особам, а договори укладені в різний час, то право власності отримає той, хто першим зареєстрував покупку.
Інші особи можуть через суд скасувати реєстрацію, довівши, що їхні права порушено. Внаслідок чого добросовісний покупець втрачає майно, навіть якщо він нічого не підозрював.
Скасування права власності після рішення КСУ
Конституційний Суд України у деяких випадках визнавав норми законів неконституційними, що спричиняло перегляд уже виданих прав на майно.
Таке трапилося з правом власності на землю після скасування низки рішень про передачу ділянок. Якщо право отримано на підставі акта, що пізніше визнано незаконним, воно може бути анульоване через суд.
Проблеми зі спадковістю та право власності на житло
Якщо спадкоємець не встиг вчасно оформити спадщину або не знав про своє право, але згодом звернувся до суду, можливою є ситуація, коли вже оформлене право іншої особи буде скасовано.
Також бувають випадки, коли у спадковій справі з’являються нові документи або родичі, про яких не знали. Якщо суд визнає їхні права на майно, попередній власник може його втратити.
Самовільне будівництво і анулювання реєстрації права
У 2025 році в Україні діє спрощений порядок для узаконення будівель, але він не гарантує збереження права власності.
Якщо з’ясується, що об’єкт зведено з порушенням будівельних норм або на чужій земельній ділянці, зареєстроване право може бути скасовано.
У такому випадку будинок визнається самовільним, а рішення про анулювання приймається в судовому порядку.
Махінації з реєстрами і підробка документів
Нерідко шахраї змінюють дані в реєстрі або проводять фіктивні угоди з підробленими паспортами й довіреностями.
Такі схеми частіше виявляють у великих містах, де нерухомість має високу цінність. Якщо реєстраційна дія вчинена за підробленими даними, її скасовують через суд, а справжній власник змушений доводити своє право.
Як захистити право власності на нерухомість
Щоб мінімізувати ризики втрати житла:
- перевіряйте історію об’єкта перед купівлею;
- користуйтесь послугами надійного нотаріуса;
- оформляйте угоди з перевіреними продавцями;
- після придбання нерухомості реєструйтесь як власник у реєстрі прав;
- відстежуйте зміни в держреєстрі за допомогою сервісу SMS-Маяк.
«Якщо виник спір, одразу звертайтесь до адвоката та збирайте всі документи, що підтверджують добросовісність вашого володіння», — зазначає юрист Радіон Кирилкін.
Як повідомлялось, право власності на земельну ділянку дає власнику повну свободу дій: її можна продати, подарувати, передати у спадщину або здати в оренду. Щоб підтвердити своє право, необхідно мати відповідні документи, форма яких змінювалася протягом років.
Також зазначимо, з 1 січня 2013 року в Україні запрацював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який централізував облік власності на нерухомість. Відтоді всі нові права на квартири, будинки та землю вносяться до єдиної цифрової бази. Однак власники майна, набутого до 2013 року, не були автоматично включені до цього реєстру
