Ринок нового житла в Україні: швидше живий, ніж мертвий, або чому розмір має значення

Руслан Кисляк, журналіст

Через півтора роки від початку повномасштабної війни ринок будівництва житла в Україні продовжує перебувати в стадії турбулентності. 

З одного боку, спостерігається обмежений попит на квадратні метри, який досі в середньому в сім разів менший за той, що був до війни.

З іншого боку, наслідки недієздатних фінансових моделей забудовників, відсутність реальної будівельної динаміки та внутрішні проблеми гравців, про які ринок розумів і знав раніше, — зараз стали особливо критичними.

Іншими словами, війна стала лакмусовим папірцем, який виявив реальну ситуацію: хто будує, а хто імітує; хто створює середовище для життя, а хто — маркетинговий ефект.

Що відбувається на ринку первинного житла

З понад 90% майданчиків, які буцімто поновили будівництво після 24 лютого 2022 року, по факту зараз це зробили трохи більше 50%, стверджує оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

При цьому прийнятними темпами будівництва можуть похизуватись заледве третина компаній.

«В Києві компаній, які можуть показати нормальну динаміку будівництва, можна порахувати на пальцях однієї руки. Причому це геть не наші вчорашні лідери. Відтак нас чекає переформатування ринку: деякі гравці вийдуть зовсім з ринку, інші змінять фасади під шумок, ще хтось піде в умовне партнерство, а по факту злиття», — прогнозує Берещак.

Середньозважена собівартість будівництва від початку 2023 року зросла вже на 37%, що тягне догори середню вартість квадратного метра. Потужним стримувальним запобіжником є обмежений платоспроможний попит.

«Якщо говорити про зростання вартості будівництва, то від початку року бачимо середньозважене зростання на 15%. До кінця року, за умови збереження нинішніх тенденцій — інфляційних очікувань, динаміки курсу валют, воєнної ситуації, економічного клімату — можна очікувати ще до 10% зростання цін», — прогнозує Вікторія Берещак, додаючи, що мова йде про стриманий об’єктивний прогноз.

Швидше за все здорожчання собівартості будівництва ніхто зупинити не зможе, хоча девелопери заради стимулювання попиту можуть дисконтувати, пропонувати фінансові програми розтермінування тощо.

Сьогодні на старті будівництва люди не купують — готовність об’єктів має бути щонайменше 30-40%. Інвестиції на старті будівництва отримують лиш одиничні проєкти.

Попит сконцентрований переважно в таких форматах житла як: поліфункціональний квартал, місто в місті, екокластер.

За твердженням співзасновника та керівного партнера групи компаній DIM Олександра Насіковського, реальна динаміка на ринку первинної нерухомості втричі менша від тої, що хочуть «продати покупцю». Але покупець сьогодні дуже добре вміє відрізняти істину від напускного. Індикаторами для нього є динаміка на майданчиках і обсяги робіт.

Наразі дуже складно прогнозувати подальшу динаміку будівництва, враховуючи залежність ринку, як і всієї бізнес-активності в країні, від ситуації на фронті. Однак вже зрозуміло, що Україна втратила понад 170 млн кв. м житла. Самостійно впоратись з такими об’ємами відбудови ринок не зможе. Потрібне або державно-приватне партнерство, або запуск фінансового плеча, тобто кредитування будівельного ринку.

На початку війни попит на житло впав у 12 разів. Реальний купівельний попит в 2022 році трохи відновлювався з липня до середини жовтня, потім енергетичний терор змішав усі карти. Фактично продажі були нульовими увесь холодний сезон. Потім весною з покращенням ситуації в енергетиці та в очікуванні контрнаступу ВСУ на фронті почалось поступове відновлення.

#віра #новинижкг #будівництво_житла #відновлення