Як виселити орендаря, який не сплачує чи не хоче залишити вашу квартиру?
Опубліковано:
01.06.2025
Проблема неплатоспроможних орендарів, які відмовляються залишати помешкання, є однією з найпоширеніших у сфері оренди житла в Україні. Такі ситуації створюють не лише фінансові втрати для власників, але й правові виклики. Самостійні дії можуть мати правові наслідки, тому важливо діяти в межах закону.
Оренда житла в Україні регулюється Цивільним кодексом, зокрема статтею 815, яка чітко визначає обов’язки орендаря. Згідно з законодавством, орендар зобов’язаний своєчасно сплачувати орендну плату та оплачувати комунальні послуги (якщо це передбачено договором).
Порушення цих умов, наприклад, систематична несплата оренди чи комунальних платежів, є підставою для розірвання договору. Проте нерідко орендарі не лише накопичують борги, а й відмовляються залишати помешкання.
«Така поведінка орендаря прямо порушує норми цивільного законодавства України», — зазначає юристка Ірина Степаненко.
Відсутність договору: пастка для власника
Якщо договір оренди не укладено письмово, довести факт домовленостей стає складно. За словами юристки, суд навряд чи стане на бік власника без документального підтвердження зобов’язань.
«Водночас, якщо між сторонами укладено договір найму, ситуацію можна вирішити в межах правового поля, використовуючи передбачені законом механізми захисту прав орендодавця», — пояснює Степаненко.
Порядок дій: як виселити боржника через суд
Якщо орендар не платить шість місяців і більше, або порушує умови короткострокового найму (двічі і більше), власник має право:
- Надіслати письмову вимогу з пропозицією сплатити борг або звільнити приміщення.
- У разі відсутності реакції — подати позов до суду:
- про стягнення заборгованості;
- про розірвання договору;
- про виселення без надання іншого житла.
Позов подається за місцем знаходження квартири.
«Судовий розгляд триває від кількох тижнів до кількох місяців. Ще стільки ж часу може зайняти виконавче провадження — залежно від активності боржника та навантаження виконавців», — зазначає Степаненко.
Що буде після рішення суду
Якщо суд задовольняє вимоги власника, але боржник і далі відмовляється виїжджати, справа переходить до державної виконавчої служби. Примусове виселення здійснюється за участю державного виконавця, поліції та двох понятих.
Складається акт виконання, і лише після цього боржника можуть виселити з приміщення силоміць. Це складна процедура, але вона законна.
«Власнику житла заборонено самовільно виселяти орендаря, змінювати замки, відключати комунальні послуги чи виносити речі квартиранта без його згоди. Такі дії можуть бути розцінені як самоуправство або навіть як порушення недоторканності житла», — застерігає Степаненко.
Як захистити себе в майбутньому: поради юриста
Щоб уникнути подібних ситуацій, юристка радить:
- укладати письмовий договір з детальним описом умов, строків, обов’язків та санкцій;
- не занижувати орендну плату в договорі, бо в суді можна вимагати лише зафіксовану суму;
- встановлювати грошову заставу як гарантію покриття збитків;
- перевіряти потенційних орендарів (через соцмережі, рекомендації, документи);
- фіксувати стан житла і передане майно (фото, акти приймання-передачі).
«Право власника захищене законом. У разі порушення договору з боку орендаря, власник має цілком законні механізми впливу — через суд і виконавчу службу«, — підсумувала Степаненко.
Що ще варто знати українцям
Договір оренди житла — це не просто папірець, а юридично зобов’язуючий документ, що встановлює права та обов’язки орендодавця та орендаря. Однак життєві обставини часто змінюються, і орендар може бути змушений достроково покинути помешкання. У таких випадках важливо розуміти, як правильно і безболісно розірвати угоду.
Також в Україні готується масштабна реформа, що має суттєво змінити ринок оренди житла. Через війну, значне переміщення людей та економічну нестабільність, Верховна Рада та відповідні міністерства активно працюють над оновленням житлової політики. Головна мета — детінізація ринку завдяки податковим пільгам для орендодавців
