Запрацював реєстр нерухомості, яка будується: чи зменшить це корупцію
Та чому девелопери не поспішають ним користуватися
В Україні запрацював механізм реєстрації спеціальних майнових прав на об’єкти нерухомості, що будуть споруджені в майбутньому. Про це повідомили в Міністерстві розвитку громад, територій та інфраструктури України.
Відповідний закон було прийнято ще восени минулого року. Мета реформи, за словами авторів, – захист приватних інвесторів і зменшення корупції на будівельному ринку. Фактично понад рік пішло на те, щоб реєстр запрацював і в ньому з’явилися перші зареєстровані об’єкти.
Mind розбирався, що таке майнові права на майбутню нерухомість, чому девелопери поки що ігнорують цю можливість і як нововведення вплине на інвесторів.
Що таке спеціальне майнове право? Це право власності на нерухомі об’єкти, які перебувають на етапі будівництва. Під об’єктом маються на увазі квартири в житловому будинку, нежитлові та комерційні приміщення, гаражні бокси та паркомісця.
Раніше отримати право власності можна було тільки після офіційного введення будинку в експлуатацію.
До цього моменту покупці, що інвестували гроші у квадратні метри, отримували попередні договори з компаніями забудовника, боргові розписки, деривативи, формальну частку у проєкті або ставали учасниками фондів фінансування будівництва (ФФБ).
Казус полягає у тому, що покупці здебільшого вважають це придбанням квартири на етапі будівництва, а законодавство розглядає як фінансову операцію – інвестування власних грошей у проєкт.
Що дає реєстр?
- Виводить частину ринку з «тіні»
До моменту введення житла в експлуатацію інвестори могли заробити на переуступці права вимоги. Тобто у квартиру інвестували на початковому етапі продажів, а продавали на 10–15%, іноді до 20%, залежно від об’єкта, дорожче, коли будинок був готовий, але ще не введений в експлуатацію. Такі угоди не оподатковувались, оскільки не вважалися майновими.
- Знижує ризик подвійних продажів
Зараз цей ризик нижче, ніж у період існування «Еліта-центр». Але оскільки проінвестовані квадратні метри не належали покупцеві, ними розпоряджався забудовник, який не завжди поводив себе доброчесно з тих чи інших причин.
- Дає інвестору можливість розпоряджатися своїм майном
Наприклад, якщо в забудовника виникали труднощі з документами, необхідними для введення будинку в експлуатацію – люди не мали змоги оформити право власності на свою вже фактично готову нерухомість, а якщо і проживали там, то «на пташиних правах». Тобто не могли розпоряджатися своїм майном, укладати прямі договори з постачальниками послуг, захистити свої майнові права в суді.
І таких прикладів було багато.
«Реєстрація права власності на об’єкти будівництва сприятиме запобіганню появі недобудов, а також захисту українців, які інвестують у нерухомість. Адже продавати житло в новобудовах без цих прав, як і повного пакету інформації про будівництво, буде неможливо», – каже очільниця комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.
Як працює реєстр? Впровадження реєстру – черговий етап містобудівної реформи та цифровізації будівельної сфери, попередніми кроками якої були створення ДІАМ, ЄДЕССБ та резонансний законопроєкт 5655.
«Цей реєстр є одним з останніх кроків створення нової системи реєстрації новобудов», – вважає директор львівської девелоперської компанії М7 Естейт Максим Сидорський.
Якщо раніше всі дозволи – надання поштової адреси, узгодження технічних вимог, проєктної документації тощо – будівельні компанії отримували самостійно в різних інстанціях, тепер це має відбуватися в автоматичному режимі.
За попередніми правилами, поштову адресу будинку надавали вже після введення в експлуатацію. Тепер це мають робити ще перед початком будівельних робіт. До цієї адреси в реєстрі в електронному вигляді підтягується вся дозвільна документація.
«Для того щоб зареєструвати таке право, замовнику будівництва потрібно буде створити пакет документів у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Зокрема, заяву про державну реєстрацію спеціального майнового права. Також забудовник має оприлюднити детальну інформацію про об’єкт будівництва та дані про себе», – уточнює Олена Шуляк.
Система не дає можливості забудовнику змінювати проєкт у процесі будівництва, що досі є розповсюдженою практикою. Наприклад, не робити технічні поверхи житловими та не змінювати запроєктовану поверховість за бажанням девелопера продати більше квадратних метрів із ділянки. Або, якщо в систему об’єкт внесено як СТО або дитячий садок, продавати в ньому квартири буде неможливим.
Але це – ідеальний сценарій. На практиці – будь-який дозвільний документ може бути оскаржений або відізваний регулюючим органом, який його видав, уже в процесі будівництва.
Що не подобається забудовникам? У жовтні минулого року в системі було зареєстровано приблизно 200 об’єктів власності. Гравці ринку говорять про «період багів». Цей реєстр – один із кількох, і вони зараз не узгоджені між собою. Реєстр будівельної діяльності, речових прав та земельний кадастр наповнюються окремо. Частина інформації не підтягується. Тому нотаріуси не поспішають брати на себе відповідальність за реєстрацію таких майнових прав.
Недоліки системи заважають забудовникам, які отримали дозвіл на будівництво після 10 жовтня 2022 року. А зараз на ринку переважно продають об’єкти, які отримали дозволи на будівництво раніше.
Але й «щасливчики» з новими дозволами надають перевагу іншим схемам продажу. Наприклад, кооперативам та деривативам, каже Наталія Доценко-Білоус, адвокат із будівельних та майнових питань.
Головне питання, яке цікавить гравців ринку: чи зможуть вони здавати житло в експлуатацію, якщо використовуватимуть інші схеми продажів. Наразі контролюючі органи не зовсім розуміють, що конкретно потрібно перевіряти, і тому на відхилення від норм законодавства дивляться крізь пальці.
Чи розв’язує цей закон усі проблеми інвесторів? Експерти вважають, що ні. «Механізм не є захистом від того, що найбільше турбує інвесторів – зупинення будівництва за браком коштів або з інших причин. Усе, на що звертали увагу раніше – містобудівні умови, дозвільні документи на землю та будівництво, історія та репутація забудовника тощо – будуть важливіші для інвестора, аніж право власності на незбудовані метри», – вважає юрист із питань нерухомості та інвестування Володимир Копоть.
За словами Наталії Доценко-Білоус, «альтернативним» і доволі дієвим є використання ескроу-рахунків – спеціального банківського рахунку умовного зберігання, на який зараховуються кошти, сплачені приватними інвесторами. Банк їх перераховує забудовнику по досягненню певних умов (етапів готовності об’єкта). Такий механізм розповсюджений у країнах ЄС для захисту інвесторів.
А що з корупцією? Ініціатори законопроєкту неодноразово наголошували, що він призведе до зменшення корупційної складової. З одного боку, це нововведення – дійсно крок до цифровізації будівельної сфери й максимального вирішення питань без участі людського фактору. Як і попередній етап реформи – зміна скандально відомого ДАБІ на ДІАМ.
З іншого – невпорядкованість процесу, фактичне неприйняття цих умов гравцями ринку та продовження роботи за альтернативними схемами не створять антикорупційної революції.
«У жодній країні ЄС немає такого механізму – реєструвати право власності на майно, якого не існує, та одразу наділяти приватних інвесторів не лише майновими правами, а й обов’язками. Ми ж не кажемо із цієї причини, що європейський будівельний ринок просотаний корупційними схемами», – зауважує Наталія Доценко-Білоус.
На забудовника це також накладає додаткові зобов’язання щодо володіння і розпорядження чужим майном і може провокувати нові «схеми». Наприклад, девелопер у власних інтересах може створити пул пов’язаних власників спецправ для захисту об’єктів будівництва з документами, що були видані з порушеннями.
Але для остаточних висновків у реєстрах ще замало інформації. «Зараз складно. Коли хоча б десяток великих гравців пройдуть цей «шлях самурая» у реєстрі, що допоможе виявити та виправити всі погрішності, тоді система запрацює», – підсумовує Максим Сидорський.
