Для більшості українців надання в оренду нерухомості є можливістю отримувати суттєвий пасивний дохід, що буде вагомою фінансовою підтримкою для родини. Утім, не всі знають, а дехто навіть нехтує тим, що така оренда без офіційного оформлення та сплати податків може мати неприємні наслідки. Згідно зі статистикою, приблизно 80% цього ринку знаходиться в тіні, у зв’язку з чим держава не отримує належних податків. В свою чергу, власники та орендарі не мають гарантій захисту прав.

Про те, які ризики та види відповідальності очікують на недобросовісних орендодавців, а також як уникнути відповідних проблем, розповів приватний нотаріус Золтан Русанюк.

ЯКІ ПОДАТКИ НЕОБХІДНО СПЛАЧУВАТИ У РАЗІ ПЕРЕДАЧІ В ОРЕНДУ НЕРУХОМОСТІ?

Для початку доречно було б навести положення ст. 67 Конституції України: «Кожен зобов’язаний сплачувати податки і збори в порядку і розмірах, встановлених Законом».

Отже, кожен громадянин, навіть який не є підприємцем, але передає нерухоме майно (квартира, будинок, кімната або ж нежитлове приміщення) в оренду, зобов’язаний задекларувати отриманий дохід у вигляді орендної плати та сплатити до бюджету податок на доходи фізичних осіб. Станом на 2024 рік сума податку на доходи фізичних осіб за оренду житла в Україні складає 18% від розміру доходу, який було отримано власником нерухомості від здачі свого майна (будинку, квартири або кімнати). Також сплачується 1,5% військового збору.

Для офіційного відображення сплати податку необхідно заповнити Декларацію про майновий стан та доходи, форму якої можна знайти на офіційній сторінці Державної податкової служби України за посиланням.

Платником податку, якщо договір оренди нерухомого майна укладено між фізичними особами (громадянами), які не є суб’єктами господарювання (без отримання статусу фізичної особи-підприємця), особою, відповідальною за нарахування та сплату податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету, є орендодавець. Такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені Податковим кодексом України для квартального звітного (податкового) періоду: протягом 40 календарних днів після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, а саме – до 9 лютого, 9 травня, 9 серпня, 9 листопада.

Слід також враховувати, що сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації про майновий стан і доходи, яка подається до контролюючого органу за місцем реєстрації (податковою адресою) орендодавця до 1 травня року, наступного за звітним.

На сьогодні існує декілька способів подання такої Декларації:

• через “Електронний кабінет” або через вебпортал ДПС;
• за допомогою спеціалізованого клієнтського програмного забезпечення для формування та подання звітності до “Єдиного вікна подання електронної звітності”;
• особисто платником до податкової інспекції за місцем реєстрації своєї діяльності.

В ТАКОМУ РАЗІ ОБОВ’ЯЗКОВО ЗДІЙСНЮВАТИ ПЛАТЕЖІ У БЕЗГОТІВКОВІЙ ФОРМІ?

У договорі оренди нерухомого майна можливо передбачити порядок та спосіб самих розрахунків. Це може бути як безготівкова форма, з визначенням реквізитів рахунку орендодавця, так і сплата готівковим способом. Безпосередньо у Податковому кодексі України не визначено обов’язку отримувати такі платежі на рахунок орендодавця у безготівковій формі.

ДЛЯ ОФІЦІЙНОГО НАДАННЯ В ОРЕНДУ НЕРУХОМОСТІ ВЛАСНИКУ НЕ ОБОВ’ЯЗКОВО РЕЄСТРУВАТИСЯ ЯК ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ?

Здійснювати діяльність з надання в оренду нерухомості можливо і без отримання статусу фізичної особи-підприємця. Різниця тільки у тому, що у разі, якщо власником нерухомості отримано статус фізичної особи-підприємця, то така передача нерухомості в оренду здійснюватиметься у межах підприємницької діяльності.

Проте варто наголосити: якщо фізична особа має у власності декілька квартир, які здає в оренду на постійній основі, то вона вже зобов’язана зареєструватися суб’єктом підприємницької діяльності і сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування.

В цьому випадку потрібно дотриматися основних моментів, зокрема:

• наявність відповідного класифікатору виду економічної діяльності, а саме КВЕД 68.20;
• якщо платник податків, зареєстрований ФОП, здійснює декілька видів діяльності, одним з яких є надання нерухомості в оренду, то до загального доходу включаються усі доходи, отримані від здійснення підприємницької діяльності, та оподатковуються залежно від системи оподаткування, на якій перебуває підприємець.

Отже, у разі обрання фізичною особою-підприємцем спрощеної системи оподаткування він повинен щомісяця платити встановлений податок. У цьому випадку передавати в оренду можна житлові приміщення, сумарна площа яких не перевищує 100 квадратних метрів. Крім того, слід враховувати, що якщо в якийсь місяць прибуток від підприємницької діяльності буде відсутній, то податок все рівно доведеться сплатити.

В той же час, здійснюючи підприємницьку діяльність на умовах загальної системи оподаткування, вже немає обмежень щодо площі приміщень для передачі в оренду, але розмір податків до сплати буде безпосередньо залежати від розміру отримуваного доходу.

ЧИ Є ЯКІСЬ ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОГО МАЙНА?

Статтею 284 Господарського кодексу України передбачені істотні (обов’язкові) умови договору оренди, до яких відносять:

• -чітке визначення об’єкту оренди (склад, характеристика, опис, адреса і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• розмір орендної плати;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Виходячи за обов’язкові умови, які повинні бути передбачені у договорі, окремо, рекомендовано визначити договором:

• чіткий розмір щомісячної плати та спосіб її підтвердження, адже це актуально для розрахунків у готівковій формі (зазвичай використовують так звану “розписку” щодо отримання коштів);
• можливість зміни умов договору та порядок його поновлення / розірвання;
• цільове використання об’єкту оренди (проживання, виробнича діяльність, складська діяльність тощо). Вже від цього буде залежати розподіл відповідальності за будь-які вчинені порушення орендарем. Якщо такі умови у договорі будуть відсутні або там буде вказана інша мета використання, то власник і орендар в більшості випадків розділять покладену за законом відповідальність.

Слід також звернути увагу, що відповідно до положень Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років.

ЯКА Ж ПЕРЕДБАЧЕНА ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ У РАЗІ ЗДІЙСНЕННЯ ДІЯЛЬНОСТІ З НАДАННЯ В ОРЕНДУ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ У ТАК ЗВАНІЙ “ТІНІ”, БЕЗ СПЛАТИ ПОДАТКІВ?

Орендодавцям слід врахувати, що за передачу квартири або іншого об’єкту нерухомості в оренду без належного оформлення та подальшої сплати податків передбачена кримінальна відповідальність, яка загрожує штрафом у розмірі від 85 до 425 тисяч гривень, конфіскацією та забороною займатися певною діяльністю у подальшому на строк до 3 років (ст. 212 Кримінального кодексу України).

Санкції передбачені також Кодексом України про адміністративні правопорушення – відповідно до ст. 163-4 “Порушення порядку утримання та перерахування податку на доходи фізичних осіб і подання відомостей про виплачені доходи” та 164-1 “Порушення порядку подання декларації про доходи та ведення обліку доходів і витрат”, на осіб, яких буде визнано винними у відповідному порушенні, може бути накладено штраф від трьох до восьми неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

ЧИ Є ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ У НОТАРІУСА ТА РІЄЛТОРА/БРОКЕРА У РАЗІ ПОРУШЕНЬ ПРИ ПОСВІДЧЕННІ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ?

Цікаво, що законодавець передбачив окремі обов’язки, які покладаються як на нотаріуса, так і на рієлтера/брокера при участі в укладанні та посвідченні договорів оренди нерухомого майна.

Зокрема, нотаріус у разі вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору оренди об’єктів нерухомості зобов’язаний надіслати інформацію про такий договір контролюючому органу за податковою адресою платника податку (орендодавця) за формою та у спосіб, встановлені Кабінетом Міністрів України у постанові від 29.12.2010 № 1242 “Про затвердження зразка повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди об’єктів нерухомості”.

Відповідні положення закріплено ст. 170.1.6. Податкового кодексу України, де вказано, що суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов’язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації, в строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.

Такі повідомлення про нотаріальне посвідчення договорів оренди об’єктів нерухомості надсилаються до органів державної податкової служби у день посвідчення таких договорів.

Отже, за порушення порядку та/або строків подання зазначеної інформації нотаріус та рієлтер несе відповідальність, передбачену статтею 119-1 ПКУ, а саме – штраф у розмірі 680 гривень за кожне таке порушення.

Тому хочеться закликати громадян не порушувати законодавство та виконувати свій конституційний обов’язок перед Україною: своєчасно сплачувати податки та декларувати доходи! Адже завдяки сплаченим податкам ми разом допомагаємо Збройним Силам України та наближаємо нашу перемогу!

Золтан Русанюк
Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу м. Києва